Статья 74. Заключение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

1. Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам торгов по продаже права на заключение такого договора, которые проводятся в форме открытого аукциона, за исключением случаев, установленных частями 3 и 4 настоящей статьи.

2. При заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов изменение условий аукциона на основании соглашения сторон или по требованию одной из сторон не допускается.

3. Без проведения торгов договоры аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются в случаях:
1) предусмотренных статьями 36, 43-45 настоящего Кодекса;
2) реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов;
3) заготовки древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со статьями 43-46 настоящего Кодекса;
4) нахождения на таких лесных участках зданий, сооружений (указанные договоры аренды заключаются с собственниками этих зданий, сооружений, помещений в них или юридическими лицами, которым эти объекты предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).

4. Арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности лесных участков, надлежащим образом исполнившие договоры аренды лесных участков, по истечении сроков действия этих договоров имеют право на заключение новых договоров аренды таких лесных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) лесные участки предоставлены в аренду без проведения торгов;
2) лесные участки предоставлены в аренду на торгах на срок более десяти лет.

5. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами находящегося в государственной или муниципальной собственности лесного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого лесного участка в указанных в части 4 настоящей статьи случаях при наличии совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого лесного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом не ранее чем за три месяца и не позднее чем за два месяца до истечения срока действия заключенного ранее договора аренды лесного участка;
2) заключенный ранее договор аренды такого лесного участка не был расторгнут с этим гражданином или с этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 24 настоящего Кодекса;
3) отсутствие случаев неоднократного нарушения условий заключенного ранее договора аренды такого лесного участка этим гражданином или этим юридическим лицом;
4) отсутствие случаев несвоевременного внесения арендной платы за три оплачиваемых периода подряд;
5) условия подлежащего заключению договора аренды лесного участка не противоречат лесохозяйственному регламенту лесничества, лесопарка;
6) лесной участок предоставляется для тех же видов использования лесов, для которых был предоставлен ранее;
7) на момент заключения нового договора аренды такого лесного участка имеются предусмотренные частью 3 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов лесного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

6. В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления, предусмотренного частью 5 настоящей статьи, орган государственной власти, орган местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных статьями 81-84 настоящего Кодекса, рассматривают поступившее заявление и проверяют наличие или отсутствие оснований для отказа в заключении нового договора аренды лесного участка и по результатам указанных рассмотрения и проверки принимают решение о заключении с гражданином или юридическим лицом, являющимися арендаторами лесного участка, нового договора аренды такого участка без проведения торгов или решение об отказе в заключении такого договора при несоблюдении хотя бы одного из условий, предусмотренных частью 5 настоящей статьи. Решение об отказе в заключении такого договора должно содержать все основания принятия соответствующего решения.

7. В течение двух рабочих дней указанное в части 6 настоящей статьи решение направляется гражданину или юридическому лицу, являющимся арендаторами лесного участка и подавшим заявление о заключении нового договора аренды лесного участка без проведения торгов.

8. Орган государственной власти, орган местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных статьями 81-84 настоящего Кодекса, не вправе отказать гражданину или юридическому лицу, являющимся арендаторами лесного участка, в заключении нового договора аренды этого лесного участка без проведения торгов в предусмотренном частью 4 настоящей статьи случае и при наличии совокупности условий, предусмотренных частью 5 настоящей статьи.

9. Заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, осуществляется соответственно органами государственной власти, органами местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных в соответствии со статьями 81-84 настоящего Кодекса.

10. Порядок подготовки договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и его заключения утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
11. Типовые договоры аренды лесных участков утверждаются Правительством Российской Федерации для видов использования лесов, предусмотренных частью 1 статьи 25 настоящего Кодекса. (Статья в редакции, введенной в действие с 1 октября 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 206-ФЗ.

Комментарий к статье 74 ЛК РФ

См. комментарий к ст. 71, 72 настоящего Кодекса.

Другой комментарий к статье 74 Лесного Кодекса РФ

1. Новый ЛК не допускает заключение договоров аренды по результатам лесных конкурсов, что предусматривалось ЛК-97. Тем самым проигнорировано положение Концепции развития лесного хозяйства Российской Федерации на 2003 - 2010 годы, одобренной распоряжением Правительства от 18 января 2003 года N 69-р, предусматривавшее одним из приоритетных направлений "переход к предоставлению участков лесного фонда в аренду на срок 49 лет исключительно по результатам лесных конкурсов".

В соответствии со статьей 74 ЛК договор аренды лесного участка должен заключаться по результатам лесного аукциона, но из этого правила частью 3 статьи 74 ЛК сделаны исключения: договор аренды лесного участка для выполнения работ по геологическому изучению недр или разработки месторождений полезных ископаемых, строительства и эксплуатации искусственных водных объектов, ГТС, линейных объектов (статьи 43 - 45 ЛК), а также для реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов может и должен заключаться без лесного аукциона. Кроме того, преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок имеют арендаторы, которым лесные участки (для любых целей лесопользования) предоставлялись в соответствии с ЛК-97 на срок свыше 10 лет (см. комментарий к статье 4 Вводного закона).

Освоению лесов, в том числе для получения древесины, посвящена статья 12 ЛК. Что касается приоритетных инвестиционных проектов, то ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" определяет его как "инвестиционный проект, суммарный объем капитальных вложений в который соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, включенный в перечень, утверждаемый Правительством Российской Федерации". В соответствии с ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" приоритетный инвестиционный проект - инвестиционный проект, суммарный объем иностранных инвестиций в который составляет не менее 1 млрд. рублей (не менее эквивалентной суммы в иностранной валюте по курсу Центрального банка РФ), или инвестиционный проект, в котором минимальная доля (вклад) иностранных инвесторов в уставном (складочном) капитале коммерческой организации с иностранными инвестициями составляет не менее 100 млн. рублей (не менее эквивалентной суммы в иностранной валюте по курсу Центрального банка РФ), включенные в перечень, утверждаемый Правительством. Названные ФЗ предусматривают дополнительные гарантии для инвесторов, реализующих приоритетные инвестиционные проекты.

Таким образом, статья 74 ЛК во взаимосвязи с "инвестиционными" ФЗ освобождает от участия в лесных аукционах по освоению лесов фирмы, в том числе иностранные, реализующие инвестиционные проекты, которые по усмотрению Правительства включаются в перечень приоритетных. До настоящего времени такой перечень не был утвержден Правительством либо не размещался в электронных правовых системах. От участия в аукционах освобождены также фирмы, претендующие на использование лесов для добычи полезных ископаемых (статья 43 ЛК), эксплуатации водохранилищ и портов (статья 44 ЛК), а также линейных объектов (статья 45 ЛК). С какой из указанных фирм будет заключен договор аренды лесного участка, в зависимости от нахождения леса в той или иной форме собственности, будут определять руководители уполномоченных ОГВ (часть 4 статьи 74 ЛК). Безаукционное заключение договора аренды оправданно, если указанные объекты уже имеются и эксплуатируются определенным лицом - в этих случаях проигрыш аукциона обяжет эксплуатирующую организацию прекратить такую эксплуатацию, что приведет либо к переделу собственности на такие объекты, либо к признанию их бесхозяйными и дополнительным бюджетным затратам на поддержание их эксплуатации. Однако безаукционное заключение договора комментируемой статьей ЛК распространено и на случаи первичного предоставления лесных участков для указанных целей.

Во всех случаях, когда договор аренды заключался по результатам аукциона, он не может быть расторгнут по инициативе сторон (часть 2 статьи 74 ЛК). Расторжение такого договора возможно только в судебном порядке при существенном нарушении договора одной из сторон (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК). Если же договор аренды лесного участка заключался в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 74 ЛК, то есть без проведения аукциона, расторжение договора по соглашению сторон ЛК не запрещает.

Порядок подготовки, заключения и примерную форму договора аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, предстоит утвердить Правительству вместо Положения об аренде участков лесного фонда, утвержденного Постановлением Правительства от 24 марта 1998 года N 345, последние изменения в которое были внесены за один месяц до вступления в силу нового ЛК - Постановлением Правительства от 18 ноября 2006 года N 698. Условия об арендной плате в форме договора должны быть такими, чтобы изменение ставок платы, устанавливаемых Правительством в одностороннем порядке, не влекло противоречие новым ставкам договоров аренды, заключенных по прежним ставкам. Однако комментируемый ЛК не предоставил Правительству право установить порядок организации и проведения лесных аукционов, поскольку они установлены непосредственно ЛК (см. комментарии к статьям 78 - 80 ЛК).

Неисполнение Правительством части 5 статьи 74 ЛК станет препятствием для заключения договоров аренды в отношении новых лесных участков новыми лесопользователями. О возможности продолжения лесопользования на основании договоров аренды, заключавшихся до нового ЛК, см. комментарий к статье 4 Вводного закона.

2.1. На допускаемые ЛК случаи расторжения договора по инициативе одной из его сторон (без суда) распространяются соответствующие положения ГК.

Согласно статье 450 ГК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 451 ГК устанавливает правила изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не следует иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 ГК).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а также изменен судом в связи с существенным изменением обстоятельств, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Согласно статье 453 ГК при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не следует из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Изменение договора аренды лесного участка может потребоваться, например, в случае, если его положение вступит в противоречие с новым лесохозяйственным регламентом (см. комментарий к статье 87 ЛК).

2.2. Статья 619 ГК устанавливает случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а статья 620 ГК - по требованию арендатора. Во всех указанных в них случаях договор расторгается только судом.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом (лесным участком) с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество (лесной участок);

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество (лесной участок) в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество (лесной участок) имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (если оно было на лесном участке) в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (например, в связи с радиоактивным загрязнением).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

2.3. Согласно статье 618 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество (лесной участок), находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества (например, разборные временные сооружения) являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества (например, лесовозная дорога), арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (статья 623 ГК).

Основания прекращения договора аренды участка установлены также статьей 46 ЗК. Они аналогичны основаниям прекращения права постоянного (бессрочного) пользования участком (см. комментарий к статье 9 ЛК).

Приведенные положения законодательства не относят к основаниям прекращения договора аренды лесного участка ни изменение вида его разрешенного использования (см. комментарий к статье 25 ЛК), ни вида деятельности арендатора, ни его преобразование в иную организационно-правовую форму юридического лица.

Комментарии и консультации юристов по ст 74 ЛК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 74 ЛК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.